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一时间又再草木皆兵！人们都感到面对着一场市场灾难！却忽略了当下市场本质其实是一幕新常态！有人唏嘘告别离场！亦有人得到的新机遇！每个人在时代中的机遇其实也不一样！

新盘“亲海駅”才是真正的深水炸弹，震撼开价配合平均价之下可说是一石激起千层浪！再遇上社会喜欢将不同的因素放大来唱淡，楼市前景变得悲观，反而市场真正的因素却没有人去深入讨论！

什么才是我们最值得深思的市场因素？笔者认为是M3（泛指总存款量），M3并不能代表所有市场因素，但已代表了大部份因素！

香港的M3现在仍在上升轨道，最新截至6月份达16.59万亿元！数字背后代表了很多意义！首先，代表了香港社会十分富裕！在财务上是否富裕不是单看钱的多少，而是看负债比率和现金流！香港银行体系整体的贷存比率只是68%！潜在现金流可说是多得可怕。

香港的整体住宅按揭率只有约1.9万亿元，但有逾16万亿元的资金，普罗小市民的按揭息口只是约3.6%，单是定期存款已经有8.5万亿元，过去18个月的时间里新增加的定期已经超过3万亿元，即是说香港小市民享受5%定期息率的人远比按揭负担为大。香港的确是有贫富悬殊，富者很应该支持贫者和失业的一群，但我们不可以否认香港的确是一个富庶的社会，现在面对的市场问题不是缺钱！

我们的存款只要一个很少的部份已足以推动到楼市！香港的市场问题是人们在愈来愈多钱的情形之下不去投资！这是因为银行高息之外，亦因为社会充斥着悲情和负能量，令人宁收高息投资以作观望，而且大部份有资产者是会随着时间过去加上高息之下财富会继续增长，而他们的负债率亦会因为投资保守变得愈来愈低，所以后市的变化我们不应该以过去的跌市个案去作标准，因为市场在没有泡沫之下亦没有泡沫爆破，我们只是面对一个新的常态。

那难道市场上全部都是观望而没有坏消息，当然也不是！我们看看最新公布的中国重点商品进出口金额的比较，会见到有增长的项目，亦见到有减少的项目，市场的平行时空是源于急速的社会新陈代谢，从商者亦要面对考验，小市民供楼可享受H按封顶息率只是约3.6%，但商业借贷息口却在6%以上，这亦可以解释到为何一些商人的悲情反而会比小市民多。社会转型的而且确会制造了汰弱留强，但是我们要知道这是个时代演进而并不是悲情的时刻。

祥益地产总裁汪敦敬

2023年8月15日

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